「项目管理」如何从运营管理角度把握项目开发全局

「项目管理」如何从运营管理角度把握项目开发全局

一、区域总经理要关注的一些重点

提出有市场空间的定位方案

将市场定位方案反映到设计方案中,细化产品定位

提出比较符合项目特性的现金流量分析结果,制定融资计划

制定全面且能把握市场机会的项目实施计划

定额设计与成本控制

围绕项目定位,策划一整套的营销事件

销售管理

客户关系管理,挖掘客户资源

后期物业价值的提升

风险识别与控制:政策风险、选址风险、定位风险、设计风险、工程建设风险、销售定价风险、客户管理风险,等等

项目开发总控计划

人力配置计划

项目开发报建计划

项目开发设计计划

项目工程建设计划

资金使用计划

项目招标采购计划

营销与策划计划

招商与物业交接计划

市场定位

产品建造标准

设计方案

市政条件调查

研究当地项目报建条件和特性,有针对性准备报建材料,储备报建资源

分期建设方式

基础设计图提交

样板区及样板间的建设

二、对房地产公司运营管理的理解

运营管理就是在资源一定的前提下,如何实现目标

运营管理是个系统工程,涉及开发建设的全过程,贯穿始终,总经理必须学会系统思考

总经理要研究项目管控模式。项目内部组织设计:组织结构、组织单元职责、岗位职责、工作流程、授权体系;项目内部管理控制系统:目标确定、计划预算、绩效考核、激励实施、动态控制

三、运营管理要做什么

项目投资决策文件、项目经营策划书和项目经目标责任书的编制与审查

统筹项目计划管理(分级管理)、协调公司资源支持区域公司 、协调重大问题(重大节点)的解决

经营量化分析与效绩考核

“项目运营管理”是个系统工程,胸中有竹,才能成“竹”

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项目运营管理体系

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运营管理主线流程

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项目进度计划管理体系:项目进度计划的分级

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分级计划管理体系

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01.集团关键节点计划

定义

集团层面(管理层)对各个项目的管控计划 ,通常指的是由集团统一定义,需要在集团层面重点关注的里程碑事件。

目的

实现集团与区域公司对计划的分层级管理

明确进度计划管理和控制的重点

在集团内统一计划达成情况的评判标准

集团管控关键节点

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02项目主项计划

定义

区域公司层面对各项目的管控计划

一般由集团统一定义指导性模板

要点

项目全生命周期的计划(从立项到交房)

项目经理负责制

基于关键路径,控制项目总工期

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03.项目专项计划

定义

各职能部门在项目主计划的指引下,进一步细化本专业线的工作计划,形成项目的专项计划;

一般由地区公司自定义指导性模板并报集团备案 。

要点

对项目专项计划细化安排,例如:报建计划、设计计划、工程计划、营销计划;

职能经理负责

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04.楼栋施工计划

定义

现场工程师在工程专项计划的指引下,细化形成每栋单体楼的工程施工计划。

工程部经理统筹管理

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四、如何编制项目经营策划书

房地产公司最重要的运营管理文件就是“经营策划书”,它是运营系统的纲领性文件

经营策划书要点:土地和项目解读;市场研究、产品策划及定位、营销策划;成本控制与规划设计策划;资金及税收策划;开发经营计划;交付、开业与经营、物管策划;投资收益分析;风险与对策;其它需说明的事项

五、如何从运营的角度开展投资分析

运营管理有很多的要素,但最终的出口都可归到以现金流为基础的投资分析

投资分析策划:市场分析、目标市场确定、产品定位、财务评价、营销策划、开发过程策划、融资策划、物业管理策划、 投资风险分析及控制

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分期现金流出汇总图

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分周期现金流入汇总图

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分周期现金流量差值图

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净现值敏感性分析图

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